Wertermittlung
„Ich ermittle den Wert Ihres Objekts, ich schätze ihn nicht!“
Ihre Wertexpertin im südlichen Bayern – Ihre Vorteile:
Ob für Kauf oder Verkauf, Bankgeschäfte oder Versicherungsabschlüsse, Finanzamt, Vererbung, Scheidung oder Vermögensaufteilung, ermittle ich professionell den Wert Ihrer Immobilien und Grundstücke im Süden von Bayern.
„Wieviel ist Ihre Immobilie wirklich wert?“
Eine professionelle und kompetente Wertermittlung Ihrer Immobilie ist das Fundament für jeden Verkauf, z.B. im Falle einer Scheidung, genauso wie im Todesfall.
Wie gehen Sie dieses Thema an? Sie möchten einen optimalen Verkaufspreis, der weder zu niedrig noch zu hoch gegriffen und dadurch unverkäuflich ist? Haben Sie Zeit oder sollte z. b. der Verkauf in einem überschaubaren Zeitfenster abgewickelt werden?
Als Immobilienmakler im Süden Bayerns habe ich mich auf die Vermittlung privater Wohnimmobilien spezialisiert und kenne den Immobilienmarkt. Dank meiner langjährigen Kenntnis der regionalen Besonderheiten kann ich den Wert Ihres Objekts unter hinzuziehen wichtiger Indizes sicher auch für Sie ermitteln.
Die professionelle Einschätzung des Marktwerts ist die Grundlage, um den bestmöglichen Preis zu erzielen und Ihre Immobilie zeitnah zu verkaufen. Mit meiner/einer optimalen Vermarktungsstrategie ist es möglich, einen höheren Verkaufspreis als den üblichen Marktpreis zu erzielen.
Die Lage und der Zustand Ihrer Immobilie sind dabei die wichtigsten Kriterien.
In Städten wie München oder Augsburg gibt es enorme Preisunterschiede, oft ist es nur die andere Straßenseite oder das Stockwerk weiter oben mit einem tollen Ausblick, was einen enormen Unterschied machen kann. Wie sind die Lichtverhältnisse, der Schnitt der Wohnung oder des Hauses?
Neben dem Alter der Immobilie sind werterhaltende Modernisierungen insbesondere des Daches und der Heizung enorm wichtig. Modernisierungen/Renovierungen verlängern die Restnutzungsdauer und steigern den Wert Ihrer Immobilie, sofern diese fachgerecht durchgeführt wurden.
Ein weiteres Kriterium ist die Energieeffizienz, diese spielt eine immer größere Rolle. Als Verkäufer sind Sie verpflichtet den Energieausweis einem Interessenten vorzulegen. Die richtige Heizungstechnik wird durch ständig steigende Strom- und Energiepreise immer entscheidender, da hier Energiekosten eingespart werden können.
Die Wertermittlung für vermietete Immobilien
In Zeiten wie dieser, in der es auch für ein Tagesgeld wieder mehr als 3,5 % Zins gibt, ist es ganz entscheidend wie hoch Ihr Mietertrag bzw. die Mietrendite ist.
Wann wurde die letzte Mieterhöhung vorgenommen oder können Sie im Rahmen der gesetzlichen Regelungen eine Anpassung vornehmen? Haben Sie zufriedene Langzeitmieter oder öfter einen Mieterwechsel? Dies ist ein weiterer Bestandteil meiner fundierten Wertermittlung.
Zu guter Letzt ist der Grundbuchauszug ein wichtiges amtliches Dokument. Er enthält alle Grundbucheinträge, wie auch Rechte Dritter oder Belastungen wie Nießbrauch oder Nutzungsrechte. Als Eigentümer können Sie jederzeit einen Grundbuchauszug beim Grundbuchamt beantragen. Gerne übernehme ich diese Beantragung für Sie.
Wertermittlung nach Vergleichswert-, Sachwert- oder Ertragswertverfahren
Bevor Sie für Ihr Haus oder Ihre Eigentumswohnung einen Verkaufspreis festlegen, sollten Sie genau wissen, wie viel Ihre Immobilie wert ist. Hierfür nutze ich als Expertin drei unterschiedliche Verfahren:
Vergleichswertverfahren
Das direkte Vergleichswertverfahren ist für die Bewertung einer (vorrangig selbstgenutzten) Immobilie grundsätzlich optimal, wenn es eine ausreichende Zahl an Vergleichsobjekten gibt. Dabei handelt es sich grundsätzlich um Immobilien, die ähnliche Merkmale aufweisen, unter anderem hinsichtlich Lage, Größe oder Zustand.
Sachwertwertverfahren
Dieses Verfahren wird bei Eigentumswohnungen und selbstgenutzten Ein- und Zweifamilienhäusern angewendet, für die es keine ausreichenden Vergleichsobjekte gibt. Da hier keine Erträge erwirtschaftet werden, geht es hauptsächlich um die Bewertung der Bausubstanz des Objekts.
Ertragswertverfahren
Im Mittelpunkt steht hier, welchen Gewinn bzw. Ertrag ein Eigentümer mit einer Immobilie erzielen kann und eignet sich für vermietete und verpachtete Immobilien.
Die Qualität der Bausubstanz ist bei der Wertermittlung somit nur indirekt von Bedeutung.
Gefahren bei falscher Wertermittlung:
Wer darf die Immobilienbewertung machen?
Theoretisch kann jedermann Immobilien bewerten. In Deutschland ist die Tätigkeit als Grundstückssachverständiger nicht geregelt. Es gibt keine Qualitätsvorschriften und keine Genehmigungspflicht. Auch ist die Bezeichnung Sachverständiger oder Gutachter nicht geschützt. Wer sich als solcher bezeichnet, sollte aber nach der Rechtsprechung auf seinem Fachgebiet über eine überdurchschnittliche Sachkunde und Erfahrung verfügen. Gesetzliche Vorschriften wie z.B. die ImmowertV (Immobilienwertermittlungsverordnung) regeln sehr eindeutig, wie Verkehrswerte von Immobilien zu ermitteln sind.
Derjenige, der sich als Gutachter oder Sachverständiger bezeichnet, verfügt im Regelfall über entsprechende Sach- und Fachkenntnisse im Immobilienbereich, die er idealerweise in einer Berufsausbildung oder speziellen Lehrgängen (z.B. Bildungsakademie, IHK) erworben hat. Er besitzt mehrjährige Berufserfahrung, lebt in wirtschaftlich geordneten Verhältnissen und bietet die Gewähr dafür, dass er unparteilich und unabhängig ist. Öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige sind meist Bauingenieure oder Architekten und haben sich auf dem Gebiet der Immobilienbewertung spezialisiert.
