Pflichten eines Immobilienmakler gegenüber einem Käufer

Als Hilfestellung für eventuell offene Fragen. Grundsätzlich halte ich mich an alle gesetzlichen Vorgaben und rechne mit gesundem Menschenverstand aller Parteien.


Einleitung

Als Immobilienmaklerin und Immobilienbewerterin biete ich Dienstleistungen an. Ich arbeite und lebe vom Vertrauen meiner Kunden.

Der Ursprung beginnt bereits darin, dass ich als Maklerin potentielle Kaufinteressenten anspreche oder von einem Kaufinteressenten konkret mit der Suche nach einer geeigneten Immobilie beauftragt werde.


Informationspflichten gegenüber Käufer nach DL-InfoV

Um eine Vertrauensbasis zu schaffen, verpflichtet die Dienstleistungs-Informationspflichten-Verordnung (DL-InfoV) jeden Makler, seine Kunden frühzeitig über alles zu informieren, was für die Durchführung und Abwicklung des Auftrags wichtig ist.

Ich arbeite online mit meiner Website, also bin ich nach § 5 DDG (Digitale Dienste Gesetz) verpflichtet, den Leser über mein Unternehmen zu informieren. Die Dienstleistungs-Informationspflichten-Verordnung verpflichtet mich folgendes zur Verfügung zu stellen:

• meinen Vor- und Nachnamen
• den Namen meiner Firma sowie meine Anschrift, insbesondere Telefonnummer und E-Mail-Adresse oder Faxnummer
• die Angabe der Vermittlerregisternummer
• die Anschrift der zuständigen Behörde
• Angaben zur Berufshaftpflichtversicherung, insbesondere den Namen und die Anschrift des Versicherers und den räumlichen Geltungsbereich.

Darüber hinaus informiere ich Sie als Maklerin über meine:

Allgemeinen Geschäftsbedingungen: https://immobilien-schwartz.de/allgemeine-geschaeftsbedingungen/ 
Datenschutz: https://immobilien-schwartz.de/datenschutzerklaerung/
Haftungsvereinbarungen: https://immobilien-schwartz.de/haftungsvereinbarung/ 
Haftungsausschluss: https://immobilien-schwartz.de/haftungsausschluss-internet/
Widerrufsbelehrung: https://immobilien-schwartz.de/widerrufsbelehrung/


Art und Weise der Information des Käufers

Die notwendigerweise mitzuteilenden Informationen stelle ich Ihnen von auf meiner Website zur Verfügung.


Immobilienmakler bestimmen ihren Erfolg selbst

Als Immobilienmaklerin verdiene ich meine Provision nur, wenn ich erfolgreich eine Immobilie vermittle. Als Maklerin bin ich zwar nicht verpflichtet, dem Käufer zum Erfolg zu verhelfen. Im Eigeninteresse werde ich das aber nach besten Kräften natürlich tun. Garantiert werden kann der Erfolg natürlich nicht. Auf der anderen Seite sind Sie als Kaufinteressent auch nicht verpflichtet, eine von mir angebotene Immobilie tatsächlich zu kaufen. Die Kunst des guten Maklers besteht deshalb darin, einem Kaufinteressenten nicht beliebige Objekte anzubieten, sondern in einer Vorauswahl diejenigen Objekte heraus zu kristallisieren, die für Sie als Interessenten ernsthaft infrage kommen.


Pflichten des Immobilienmaklers gegenüber Käufern

Meine Pflichten als Immobilienmaklerin gegenüber einem Kaufinteressenten oder Käufer bestimmt sich danach, wer mich beauftragt. Beauftragt mich ein Kaufinteressent, ihm geeignete Objekte vorzustellen begründet der Auftrag ein Sorgfalts- und Treueverhältnis. In diesem Stadium stehe ich als Maklerin in keiner Beziehung zu irgendeinem Verkäufer einer Immobilie. Stelle ich Ihnen nach Ihren Vorgaben eine Immobilie vor, muss ich Ihnen alle mir bekannten und bekanntwerdenden und für Ihre Entschließung wesentlichen Umstände über das Objekt mitteilen.

Dabei muss ich als Immobilienmaklerin keine eigenständigen Untersuchungspflichten hinsichtlich des Objekts vornehmen. Die Informations- und Beratungspflicht dürfte sich nach je unerfahrener/erfahrener Kaufinteressent unterscheiden. Ein Verschweigen vorsätzlich Informationen gegenüber Ihnen als Interessent, riskiere ich den Vorwurf, arglistig gehandelt zu haben.

Beispiel: Tritt der Käufer einer Immobilie vom Kaufvertrag zurück, weil die Statik des Gebäudes Einsturzgefahr begründete und der Makler hierüber nicht informiert war, behält der Makler seinen Provisionsanspruch. Ein Kaufinteressent darf vom Makler nicht ohne Weiteres besondere Kenntnisse erwarten. Damit versteht sich, dass Makler, die auf besondere Kompetenzen und Erfahrungen verweisen können, eher Chancen haben, erfolgreich tätig zu werden als derjenige, der seinen Beruf als Nebenerwerbsquelle versteht. Die erfolgreiche Vermittlung von Immobilien erfordert zwingend Fachkompetenzen, die ein Immobilienmakler möglichst im Rahmen einer geeigneten Aus- und Fortbildung erworben haben sollte.


Welche Pflichten hat der Käufer beim Hausverkauf?

Käufer dürfen nicht erwarten, dass der Immobilienmakler die vom Verkäufer erteilten Angaben zum Objekt überprüft. Immobilienmakler müssen darauf vertrauen dürfen, dass der Verkäufer korrekt informiert. Nur dort, wo Angaben als offensichtlich fehlerhaft, nicht nachvollziehbar oder bedenklich einzustufen sind, wird ein Makler Anlass haben müssen, nachzuforschen und den Wahrheitsgehalt zu überprüfen.

Am Ende des Kaufverfahrens wird der Kaufvertrag notariell beurkundet. Seit Inkrafttreten der neuen Provisionsregelung (23.12.2020) – § 656 c BGB oder § 656 d BGB – dürfen Verkäufer und Käufer nur zur Zahlung der Provision in gleicher Höhe verpflichtet werden, wenn beide Parteien einen Maklervertrag mit dem Immobilienmakler abschließen.
Ausnahmen: Baugrundstücke und alle gewerblichen Immobilien sowie Zwei-, Drei- und Mehrfamilienhäuser sowie gemischt genutzte Immobilien fallen – egal, ob diese an Verbraucher oder an gewerbliche Kunden vermittelt werden – nicht unter die neuen Provisionsregelungen. Aber auch der Verkauf von Einfamilienhäusern und Eigentumswohnung an gewerbliche Kunden fällt nicht unter die neue Provisionsteilung.

Der Käufer ist mit Abschluss des Kaufvertrages verpflichtet, den Kaufpreis an den Verkäufer zu zahlen. Damit verbunden ist die Verpflichtung zur Zahlung der Grunderwerbsteuer. Ebenso ist die Maklerprovision sowie die Gebühr für die Umschreibung des Eigentums im Grundbuch zu entrichten.


Doppeltätigkeit für Verkäufer und Käufer

Als Maklerin bin ich fast immer für beide Parteien tätig. Beispiel: Sie als Eigentümer beauftragen mich als Maklerin Ihre Immobilien zu verkaufen. Gleichzeitig ist der Käufer ebenso mein Auftraggeber. Für mich als Maklerin bedeutet das, dass ich beide Parteien darüber informiere, dass ich auch jeweils für die andere Partei tätig bin. Ich muss es unterlassen, mich zugunsten einer der Parteien in die Preisverhandlungen einzumischen. Aus Fairnessgründen muss ich die Interessen beider Parteien als gleichwertig berücksichtigen.


Steuerliche und rechtliche Beratung ist erlaubt, soweit sie in der Natur der Sache liegt

Ich bin weder Juristin oder Notarin. Dennoch bringt es meine Tätigkeit mit sich, dass ich Sie als Auftraggeber auch in steuerlichen oder rechtlichen Aspekten zumindest informieren muss. Nach § 5 Abs. I Rechtsdienstleistungsgesetz dürfen auch Nichtjuristen rechtliche Beratungsleistungen erbringen, soweit sie als Nebenleistung zum Berufs- oder Tätigkeitsbild eines Dienstleisters gehören.

Möchten Sie als Käufer zum Beispiel das zu erwerbende Objekt umbauen um mehr Wohnfläche zu haben, werde ich Sie darauf hinweisen, dass dies mit der Lokalbaukommission geklärt und durch dies genehmigt werden muss. Die Prüfung des Grundbuches gehört zu meinem Service dazu. Gibt es Eintragungen zu Gunsten eines Dritten, werden Sie als Kaufinteressent über die damit einhergehenden Rechte und Pflichten informiert.

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