Eigenkapital? Klar, je mehr, desto besser für die Finanzierung. Aber zählt dazu nur das, was auf dem Konto liegt? Keineswegs! Diese sechs überraschenden Möglichkeiten, das Eigenkapital aufzustocken, hat kaum jemand auf dem Schirm.
Eigenkapital ist bei der Immobilienfinanzierung enorm wichtig. Denn je höher das Eigenkapital, das Sie bei der Finanzierung einbringen, desto besser die Kreditkonditionen. Und desto geringer ist das Risiko, dass die Finanzierung später aufgrund zu hoher Belastung scheitert. Das Eigenkapital reduziert die erforderliche Kreditsumme und schafft einen Sicherheitspuffer für Sie. Zudem profitieren Sie in mehrfacher Hinsicht davon: Sie können schneller tilgen, erhalten günstigere Zinsen und haben bei einem Notverkauf ein geringeres Restschuldrisiko.
Wie viel Eigenkapital brauchen Sie?
Eine Faustregel besagt, dass Sie mindestens 20 Prozent der Finanzierungssumme selbst aufbringen sollten. Absolutes Minimum sind die Kaufnebenkosten, die Sie aus eigener Tasche stemmen sollten. Dazu zählen etwa Notargebühren, Grundbuchkosten, Grunderwerbsteuer und Maklerprovision, die in der Regel 9 bis 10 Prozent des Kaufpreises in Bayern betragen.
Was zählt zum Eigenkapital?
Zum Eigenkapital zählen zuallererst finanzielle Mittel, die kurzfristig verfügbar sind, wie Guthaben auf Tagesgeldkonten, Sparbüchern oder einem Bausparvertrag. Auch Geldmittel mit längeren Kündigungsfristen wie Sparverträge, Sparbriefe und Guthaben auf Festgeldkonten sind als Eigenkapital einsetzbar. Allerdings kann es sein, dass Sie den Zeitraum bis zur Fälligkeit mit einem kurzfristigen Kredit zwischenfinanzieren müssen.
Möglichkeit 1: Machen Sie Ihr Auto zur Sicherheit
Haben Sie ein Auto, das Ihnen gehört, das Sie also entweder gekauft oder die Raten bereits abgezahlt haben? Sehr gut – das ist ein Vermögensgegenstand, den Sie als Sicherheit und somit als Eigenkapital einsetzen können. Keine Sorge: Trotzdem bleibt es Ihnen erlaubt, das Fahrzeug zu nutzen, solange Sie Ihre Kreditraten für das Haus zahlen. Genannt wird dieses Verfahren Sicherungsübereignung. Dafür übergeben Sie dem Kreditgeber die Zulassungsbescheinigung Teil II. Meist wird der Zeitwert des Autos ermittelt, um zu bestimmen, wie hoch der Eigenkapitalanteil der Sicherungsübereignung ist.
Möglichkeit 2: Zapfen Sie vorzeitig Ihr Erbe an
Sie werden später mal was erben? Das kann auch jetzt schon nützlich sein. Der Vorgang nennt sich „vorweggenommene Erbfolge“. Soll heißen: Ihre Eltern schenken Ihnen noch zu Lebzeiten Geld aus dem künftigen Erbe, um Ihre Hauskaufpläne finanziell zu unterstützen. Bis zu 400.000 Euro sind für Kinder derzeit steuerfrei. Großeltern können bis zu 200.000 Euro steuerfrei schenken – es sei denn, Ihre Eltern (also ihre Kinder) sind bereits verstorben. Dann gilt auch hier die 400.000-Euro-Grenze. Lassen Sie sich aber unbedingt von einem Steuerexperten beraten. Das Thema Pflichtanteile ist nicht ohne, insbesondere, wenn Sie Geschwister haben.
Möglichkeit 3: Setzen Sie Ihre Tatkraft ein
Sie sind handwerklich begabt und wollen Teile des Hausbaus oder des Ausbaus der Innenräume selbst durchführen? Dann können Sie Ihre Arbeit als Eigenkapital in Ihre Baufinanzierung einbringen, nämlich als sogenannte „Muskelhypothek“. Banken akzeptieren meist bis zu 15 Prozent der Darlehenssumme aus Eigenleistungen, Dafür müssen Sie allerdings schon einen handwerklichen Beruf ausüben. Machen Sie das eher hobbymäßig, sind fünf bis zehn Prozent realistischer.
Möglichkeit 4: Prüfen Sie die Förderungen
Staatliche Förderung für den Immobilienerwerb sollten Sie unbedingt in Ihrer Finanzierungsmix einbinden. Ein Förderkredit kann nicht vorhandenes Eigenkapital ersetzen. Am besten informieren Sie sich frühzeitig, welche Fördermittel für Sie in Frage kommen, die können sich nämlich regional stark unterscheiden.
Ganz aktuell: Ab 1. Juni 2023 gibt es einen Reboot der Familienförderung. Wenn Sie mindestens ein Kind und eher ein geringes oder mittleres Einkommen haben, können Sie höhere Beträge zu sehr günstigen Zinsen erhalten. Der Grund: Es gibt Einkommenshöchstwerte. Die Förderung verringert die zu finanzierende Summe der Bank, was Ihre Belastung erheblich senken kann.
Möglichkeit 5: Machen Sie flüssig, was Sie nicht mehr brauchen
Durchforsten Sie doch mal den Keller nach Schätzen – vielleicht liegt ein Teil deines Eigenkapitals noch in einer verstaubten Kiste. Das kann zum Beispiel die wertvolle LP-Sammlung sein oder Trophäen, Gold, Schmuck und Ähnliches. Die meisten Banken akzeptieren Goldbarren oder Goldschmuck und tauschen das Gold zum Tageskurs um. Allerdings zählt der künstlerische Wert dabei nicht, sondern nur der pure Goldwert. Bei kunstvoll gefertigtem Schmuck oder Sammlermünzen lohnt sich ein Umweg über einen Händler. Aktien und Fonds lassen sich ebenfalls verkaufen – am besten in einer Börsenhochphase. Je nachdem, wann Sie Ihre Wertpapiere gekauft haben, könnte die Gelegenheit gerade günstig sein. Das gilt auch für Bitcoins und Co. Weil sie stark schwanken, würde keine Bank sie als Eigenkapital akzeptieren – wenn Sie diese aber in Euros umwandeln, spricht nichts dagegen.
Möglichkeit 6: Setzen Sie ein Haus für ein Haus ein
Oder eine Eigentumswohnung. Oder ein Ferienhaus. Wenn Sie in der glücklichen Lage sein sollten, dass Sie bereits eine, vielleicht geerbte, Immobilie besitzen, diese aber nicht verkaufen wollen, können Sie diese dennoch als Sicherheit einsetzen, um einen günstigeren Kredit zu erhalten. Voraussetzung: Die Immobilie sollte schuldenfrei sein, es darf also keinen Vermerk im Grundbuch geben. Übrigens: Das funktioniert auch mit Immobilien, die Ihnen nicht selbst gehören. Klassischer Fall wäre hier das Elternhaus. Verwandtschaft ist aber keine Voraussetzung, theoretisch ist das mit jeder abbezahlten Immobilie möglich, wenn Sie ein entsprechend vertrauensvolles Verhältnis zu den Eigentümern haben und sie bereit sind, Ihnen unter die Arme zu greifen.
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ImmoScout24 Redaktion
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05.05.2023